オーナー様へ

賃貸オーナー様にとって、建物によっては受水槽の管理はマストになります。
水槽の掃除を毎年一回以上定期に行うこと、水槽の検査等有害物、汚水等によって水が汚染されるのを防止するために必要な措置を講ずることなど、貯水槽の清掃・検査は法律で義務付けられています。
10m³を超える施設は「簡易専用水道」といい、水道法の規制対象となります。東京都では簡易専用水道に該当しない、受水槽の有効容量が10m³以下で5m³を超える水槽にも簡易専用水道に順ずる維持管理を定めています。昨今、各自治体では直結給水方式を推奨しているようです。
直結給水方式の場合「蛇口まで水道水が直接届くので、水質に不安がない。貯水槽の維持点検・清掃が不要になる。貯水槽の撤去に伴い、スペース跡を有効活用できる。」等のメリットがあります。一方、デメリットとしては事故や災害時等には、即断水状態になるというリスクがあげられます。
必要になるコストを考えると、交換か？直結給水方式か？は確かに思案のしどころですね。直結給水方式を選択すると費用はかなり嵩むことになります。
現在のご年齢を重ね合わせ、数年で売却か、お子様への資産承継で更に30年は長期保有するか、いつまで物件を所有するのかが、ポイントになるのではないでしょうか。
直結給水方式に切り替えた場合と受水槽を維持した場合の40年間のコストを比較すると、直結給水方式の方が40％安くなるという専門業者の試算もあります。
建物資産価値の維持・向上とコストパーフォマンスそして入居者に対する安全・安心の提供の観点からもご検討されてみてはいかがでしょうか。

2024年は株価が4万円を突破し、「金利ある世界」が到来しました。
ご存じの通り、アベノミクス以来、不動産価格は上昇を続けてまいりました。新築マンションや都心の不動産は局地的に激しく値上りしています。
特に、港区の価格には目を見張るものがあります。株価といい、バブルを彷彿させます。収益を生み、値上がり益が期待でき、節税効果が見込める収益物件を求めるお客様は後を絶ちません。よほどの高値を付けない限りは「収益物件は売れます」。
したがって、売却のタイミングとしては「いつでも」ということになります。ただし、世界中で起こっている事象には注意が必要です。
かつてのバブルは「国土法、融資の総量規制、税制強化」などの政策によって崩壊しました。今回の引き金になるのは何か分かりませんが、どの時代においても「不動産の鍵は金融が握っています」。
また、不動産会社の選択はやはり、収益不動産の売買仲介が得意な不動産会社で、取り扱い実績が豊富なこと、そして賃貸管理業務に精通していることが挙げられると思います。通常の売買契約では売主には不適合責任が問われます。
収益物件の場合、それはもちろんのこと、リスクとして滞納や迷惑行為の入居者情報や漏水・受水槽・ポンプ等の劣化状態やトラブル履歴を調べる必要があります。
そのため、賃貸管理業務に不慣れな不動産会社はリスクがあると言えます。新オーナーへ家賃や敷金、共益費に関するお金の情報、入居者の属性、滞納状況、加入の保証会社、火災保険等入居者に関する情報、建物・設備のメンテナンス履歴、修繕履歴、トラブル履歴等の建物に関する情報の引継ぎがスムーズに行うことができるかどうかだと思います。